..E COMPRO CASA
Come posso finanziare l’acquisto della mia casa?
Quando si desidera finanziare l’acquisto di un immobile (1^ o 2^ casa), bisogna considerare la sottoscrizione di un “credito fondiario”, ossia di un prestito che in generale si estende su un periodo di tempo medio-lungo (fino a 40 anni), per un importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile, garantito da un’ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell’acquisto) e che prevede un rimborso rateale.
Come faccio a capire quanto costa?
1) Tasso di interesse
L’interesse è il prezzo che si paga per l’uso del capitale richiesto in prestito. Viene determinato sulla base dei tassi del mercato monetario/finanziario che diventano i tassi di riferimento ai quali viene aggiunta una percentuale (spread).
Per il tasso variabile, il tasso di riferimento è l’ EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate)
Per il tasso fisso, il tasso di riferimento è l’IRS (Euro Interest Rate Swap)
2) ISC (TAEG)
Il costo totale effettivo di un mutuo è rilevabile dall’ISC.
Tale indicatore considera non solo gli interessi sul capitale ma anche le spese iniziali e le spese di gestione (non sono comprese le spese notarili e l’imposta sostituiva).
Infatti, oltre alle spese per interessi vanno considerate anche le spese di istruttoria, le spese di perizia e i costi assicurativi (se obbligatoria come l’assicurazione scoppio e incendio)
Che tipo di mutuo mi conviene scegliere?
La tipologia di mutuo viene determinata in base alle modalità di applicazione del tasso di interesse, due tra le più diffuse sono le seguenti:
Mutui a tasso fisso: non c’è variabilità della rata per tutta la durata del mutuo. Dà più sicurezza ma generalmente costa di più di un mutuo a tasso variabile.
Mutui a tasso variabile: la rata varia in relazione all’andamento del parametro di riferimento (EURIBOR) e consente di seguire l’andamento del mercato. Nella formula “variabile con CAP” si ha la possibilità di limitare la variazione del tasso di interesse e della rata entro determinati limiti.
Che garanzie servono?
La garanzia principale in un contratto di mutuo è l’ipoteca di 1° grado sull’immobile da acquistare. Il bene rimane in godimento del proprietario e la banca può tutelarsi contro il pericolo di insolvenza da parte del debitore. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri per un valore superiore al finanziamento erogato (tra il 150% e il 200%). Dopo 20 anni, l’ipoteca decade automaticamente e nel caso di mutui con durate superiori occorre accendere nuovamente ipoteca per la durata residua.
Di quali agevolazioni posso usufruire?
Si possono detrarre dall’imposta sul reddito gli interessi passivi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale alle seguenti condizioni:
- che l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto;
- l’acquisto sia avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla stipulazione del mutuo;
...E CAMBIO MUTUO
Cosa significa sostituire il mutuo?
Praticamente “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’altra e modificare, a seconda delle esigenze: il tipo di tasso (fisso, variabile o misto), la durata del mutuo o abbassare il peso degli interessi sulle rate riducendo il costo del debito;
Quali elementi devo considerare per valutare la sostituzione del mutuo?
Di seguito una sintetica presentazione degli elementi che influiscono sulla “convenienza” del proprio mutuo e che permettono di valutare se sostituirlo con un altro.
Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa.
Spread: sommato all’Euribor o all’Irs definisce il tasso d’interesse finale del mutuo. Uno spread più basso può ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi.
Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo.
Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive. La possibilità di ridurle o eliminarle influisce sul costo complessivo del mutuo.
Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Si ha talvolta anche la possibilità di richiedere della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo. In questo caso si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento.
Come posso cambiare il mio mutuo?
Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una soluzione può essere la rinegoziazione,ovvero vengono rinegoziati i parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.
L'alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo,
Con la rinegoziazione, può essere difficoltoso ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il vecchio mutuo con la vecchia banca e sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
...E VIVO MEGLIO
Che cos’è il consolidamento del debito?
Il consolidamento del debito è un’operazione che consente di sostituire il finanziamento o i finanziamenti in corso con un unico prestito. Il titolare versa quindi un’unica rata al mese.
Con quali tipi di finanziamento è possibile effettuare questa operazione?
Quali sono le principali differenze tra le diverse tipologie di consolidamento?
Il prestito personale e la cessione del quinto dello stipendio o della pensione sono soluzioni di consolidamento non garantite da ipoteca. Possono “accorpare” i finanziamenti “classici” (prestiti personali finalizzati e non, cessione del quinto dello stipendio) ma non i mutui e le carte di credito.
Il mutuo di consolidamento debiti, invece, è una forma di finanziamento garantito da ipoteca e si rivolge a tutti coloro che possiedono un immobile di proprietà (la casa di abitazione) e che, mettendolo a garanzia dell’istituto di credito, possono accedere a finanziamenti di lunga durata (fino a 30), per importi elevati (sino all’80% del valore dell’immobile) a tassi tipici del credito ipotecario. Con il mutuo di consolidamento è possibile accorpare sia il mutuo sia tutti i finanziamenti (prestiti personali finalizzati e non, cessione del quinto dello stipendio) ad eccezione delle carte di credito.
La rata risulta più alta rispetto a quanto si verserebbe mantenendo attivi i finanziamenti?
Nel caso di consolidamento attraverso prestito personale o cessione del quinto dello stipendio o della pensione, la rata può essere di importo maggiore, uguale o inferiore rispetto alla somma delle rate previste dai finanziamenti in essere.
Nel caso di mutuo consolidamento debiti la rata è inferiore alla somma delle rate preesistenti all’operazione.
E se ho bisogno di altro denaro?
E’ possibile richiedere una somma aggiuntiva per effettuare nuove spese. La liquidità che verrà accordata dipenderà dalla tipologia del prodotto scelto.
Cosa devo fare?
Nulla. Fiditalia si occuperà di estinguere i vecchi debiti, anche quelli sottoscritti con altre società finanziarie o istituti di credito e di aprire il nuovo contratto, sotto forma di prestito personale o di cessione del quinto, o istruire la pratica per accendere il nuovo mutuo in caso di Mutuo di Consolidamento.
Anche per il consolidamento del debito sono previste delle coperture assicurative?
Che cos’è il mutuo per liquidità?
Con questa formula, chi è proprietario di un immobile ad uso residenziale, può ottenere il finanziamento di un importo di capitale da utilizzare per la realizzazione dei propri desideri e progetti mettendo a garanzia la propria abitazione. Il proprietario ha così la possibilità di "valorizzare" la casa di sua proprietà ottenendo un importo legato al valore stesso dell’immobile per soddisfare le proprie esigenze di spesa con nuova liquidità.
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